银综执行复决字〔2021〕1号

银川市综合执法监督局

行政复议决定书

银综执行复决字〔2021〕1号

申请人：宁夏某住宅置业有限公司

被申请人：银川市金凤区综合执法局

法定代表人：王玫        职务：局长

地址：银川市金凤区上海路与满城街交叉口向东200米

申请人请求撤销被申请人作出的《行政处罚决定书》（银金综行罚决字﹝2021﹞第411002号），于2021年3月30日向本机关提起行政复议，本机关依法予以受理，现已审理终结。

 申请人请求：撤销被申请人作出的《行政处罚决定书》（银金综行罚决字﹝2021﹞第411002号）。

申请人称：被申请人作出的《行政处罚决定书》（银金综行罚决字﹝2021﹞第411002号）没有以事实为依据、以法律为准绳，对申请人的处罚过重。主观上申请人并未恶意处分物业用房。考虑到物业用房的实际需求，申请人将会所一层的物业用房交付给物业公司使用，因会所二层的房屋在使用时有诸多不便，经与物业公司协商，申请人将某小区3号楼101室公寓暂时置换给物业公司作为员工换衣间使用，将3号楼地下储物间置换给物业公司用于存放清洁工具等，将6号楼1单元101室下跃部分暂时置换给物业公司作为保安休息室使用。2013年申请人提交的物业承接查验备案书中也明确载明申请人所提供的物业用房的位置有3号楼及地下一层，可见3号楼101室公寓（面积59.15平米）及地下储物间（面积约为75平米）一直由物业公司使用，属于物业用房。因此，申请人交付物业公司使用的物业用房并非只有145.23平米。客观上申请人未按照设计图交付物业用房未造成不良后果。图纸中载明的物业用房共420平米，位于会所一、二层，申请人已经将会所一层的物业用房交付给了物业公司使用，二层虽未交付，但实际上都置换了相应的物业用房供物业公司使用，因此，即便申请人未按照图纸交付物业用房，但不影响物业服务质量，未造成不良后果。   

被申请人称：12345市民投诉热线多次接到对申请人的投诉，反映申请人擅自处置某小区物业用房的行为侵害了全体业主的合法权益。2020年7月24日，按照银川市综合执法监督局案件转办通知，要求对信访人反映的某小区未按规定配置物业用房或虚假配置物业用房问题进行查处。被申请人于7月24日立案调查。经查：某小区由申请人于2010年开发建设，2016年5月办理竣工备案，规划总建筑面积161369.28平米。按照《宁夏回族自治区物业管理条例》第六条规定“建设单位应当为新建住宅物业配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定：（一）建筑面积在五万平方米以内的，按不低于建筑总面积的千分之四配置，最少不低于一百二十平方米；（二）建筑面积超过五万平方米的，除按照五万平方米的千分之四配置外，超过部分按不低于千分之二的标准配置；（三）位于地面以上一至二层，具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能，可直接投入使用。”该小区应配置物业用房420平方米。根据建设工程规划许可证、物业服务用房等配套用房配置登记表、物业服务合同显示，该小区物业用房面积为420平米，位于会所一、二层。2010年10月，申请人与某物业集团股份有限公司银川分公司签订前期物业服务合同，物业公司于2011年进驻某小区项目提供前期物业服务，在位于会所一层的物业用房办公，面积为145.23平。2018年1月1日， 申请人通过签订《房屋无偿使用协议书》，将会所一、二层无偿提供给马某某使用，马某某又将其出租给金凤区某幼儿园使用。调查过程中，被申请人严格按照《中华人民共和国行政处罚法》第三十六、三十七条规定，由两名具有执法资格的执法人员对案件进行了全面、客观、公正的调查，收集相关证据。通过两次对某小区会所进行现场勘察取证，依法对投诉人、申请人、某物业集团有限公司银川分公司、金凤区某幼儿园进行询问调查，调取了相关证据材料，并向银川市自然资源局、银川市物业服务中心、银川市房地产测绘中心致函核实，委托宁夏盛元达测绘工程有限公司对某小区物业公司实际使用的物业用房面积进行测量，证明申请人擅自处分依法属于业主共有的物业用房。调查终结后，被申请人依照《中华人民共和国行政处罚法》第三十八条的规定，对调查结果进行了审查，经集体讨论决定依法对申请人作出处罚决定。

根据《物业管理条例》第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”第十一条规定：“ 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”被申请人认定申请人将业主依法享有的物业共有部位擅自处分的行为，违反了《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”之规定，依据《物业管理条例》第五十七条“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”之规定，应当对申请人给予行政处罚。依据《银川市住房和城乡建设局行政处罚裁量标准》：“处分面积占20%以下的，处以5万元罚款，处分面积占50%以下的，处以10万元罚款，处分面积100%的，处以20万元罚款。”之规定，申请人擅自处分物业用房275平米，占420平方米物业用房的65%，被申请人拟对申请人作出罚款人民币13万元的行政处罚。被申请人于2021年1月8日向申请人送达行政处罚事先告知书（银金综罚告字〔2021〕第311001号），申请人于2021年1月11日提出听证申请，被申请人于2021年1月21日组织听证，于2021年1月22日出具听证报告，认定申请人违法事实确凿，申辩理由不成立。被申请人于2021年2月2日向申请人送达《行政处罚决定书》（银金综行罚决字〔2021〕第411002号），申请人于2021年3月10日缴纳了罚款，履行了该行政处罚决定。被申请人对申请人作出的行政处罚决定所依据的事实清楚、证据充分、适用法律正确、量罚合理，依法应当予以维持。

经审理查明：2020年7月24日，被申请人根据银川市综合执法监督局案件转办通知，对某小区未按规定配置物业用房或虚假配置物业用房问题立案调查。被申请人经调查查明：该小区由申请人于2010年开发建设，2016年5月办理竣工备案，规划总建筑面积161369.28平米，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第六条规定物业用房配置标准，按照小区物业承接查验备案书记载，该小区配置物业用房建筑面积为420平方米，位置位于小区会所一、二层区域。2018年1月1日，申请人与马某某签订《房屋无偿使用协议书》，将某小区会所房屋（建筑面积为4440.9平方米），交由马某某无偿使用，使用期限为3年。经调查核实，某小区会所中物业用房实际使用建筑面积为145.23平方米，剩余面积均由马某某无偿使用。2021年1月8日，被申请人向申请人送达了行政处罚事先告知书（银金综罚告字〔2021〕第311001号），向申请人告知了陈述、申辩和听证的权利。2021年1月11日，申请人提出听证申请。2021年1月21日，被申请人召开听证会。2021年2月2日，被申请人作出《行政处罚决定书》（银金综行罚决字﹝2021﹞第411002号），并送达申请人。申请人不服遂向本机关提出行政复议申请。

本机关认为：根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位不得擅自处分。”第三十七条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主”。第十一条第(七)项规定：“ 下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项；”第十二条规定：“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”申请人未经过小区半数以上业主同意，擅自处置物业管理用房，违反了上述法律规定。被申请人依据《物业管理条例》第五十七条规定，作出的《行政处罚决定书》（银金综行罚决字﹝2021﹞第411002号）事实清楚、证据确凿，程序合法，适用法律依据正确，处罚适当。

根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定：维持被申请人作出的《行政处罚决定书》（银金综行罚决字﹝2021﹞第411002号）。

 申请人如不服本复议决定，可以自收到本决定之日起15日内依法向人民法院提起行政诉讼。

银川市综合执法监督局

                                   2021年5月19日